疫情影响下经营性房屋租金减免 、合同解除及违约责任
〖壹〗 、受疫情影响房屋无法正常使用 ，可减免租金 。疫情未影响房屋实际占有使用 ，只是客流减少影响营业收入的，一般不减免租金 。如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响 ，出于公平原则 ，可对租金进行适当减免。承租人因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少的，不支持出租人解除合同和承租人承担违约责任的主张 。
〖贰〗、受疫情影响 ，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金 ，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形，并承担相应举证责任 。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免 、不能克服 ”的客观情况，属于不可抗力事件。
〖叁〗、政策依据：《关于减免2022年承租国有物业租金的通知》（苏财资〔2022〕3号） 。经营性用房未支付租金的合同解除限制 出租人不得解除合同：经营性用房承租人因疫情未按期支付租金的 ，出租人请求解除合同并要求承担违约责任的 ，人民法院不予支持 。
〖肆〗 、其他情形导致的违约：若违约行为既不符合不可抗力，也不符合情势变更的适用条件 ，则违约方应按照合同的约定和法律的相关规定承担相应的违约责任。租金的减免问题 商业用房：对于商业用房 ，若受疫情影响房屋无法正常使用，承租人可要求出租人减免房租。
〖伍〗 、受疫情影响下的房租减免 个人租房：若主张疫情造成巨大损失 ，一般难以举证 ，法院支持较少 。经营性租房：时效性较强的经营（如春节期间的旅游租赁）可主张不可抗力解约；因疫情停业的可主张情势变更减免租金，法院通常会根据公平原则分摊损失 。
〖陆〗、若认为合同无继续履行可能 ，应尽早向出租人发送解除合同通知 ，避免扩大损失。注意义务：承租人仍需按时支付租金，否则可能承担违约责任 。出租人权利：房屋已交付的情况下 ，出租人通常不存在履行不能问题 ，是否减免租金需结合合同约定（如是否包含疫情条款）及实际情况（如承租人经营状况、后续履行可能性） 。
疫情减免租金税务处理
增值税免租期不视同销售：若初始租赁合同未约定免租期，疫情期间双方签订补充合同明确免租条款的，出租方在免租期间无需视同销售缴纳增值税。财政补贴的增值税处理：若财政补贴与房租金额直接挂钩（如政府明确补贴金额等于免租金额） ，需按“销售服务 ”缴纳增值税 。
疫情期间减免租金的税务处理主要涉及增值税和房产税两方面 ，具体如下：增值税处理若租赁合同双方在合同中明确约定了免租期，根据税务规定 ，此类减免租金行为不视同销售 ，出租方无需缴纳增值税 。例如，合同中写明“因疫情影响 ，承租方在2020年3月至5月期间免缴租金” ，则该期间租金减免不涉及增值税。
疫情减免租金的会计分录需根据企业角色（出租人或承租人）分别处理，具体如下：企业作为出租人时的会计处理当企业作为出租方减免租金时 ，需通过红字冲销法调整原收入确认及增值税销项税额 。
因疫情企业决定减免2个月租金 ，企业可以与租户协商将租赁期限延长2个月，或者将这2万元租金在后续租期中抵扣 ，此时无需进行额外的发票处理 。退回租金：若企业选取退回租金 ，则需要开具红字发票。
疫情期间国有资产减免房租的法律依据
法律关于疫情期间减免房租的规定是：部分省市承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户房租可以减免一个月；对租用其他经营用房的，鼓励私人业主为租户减免租金，但不作强制性规定要求 。
基于不可抗力的免除：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定 ，当国有资产租赁过程中遇到如自然灾害 、政府行为等不可抗力因素 ，导致租赁方无法正常使用租赁物时，租赁方可以依据法律规定申请租金减免 。这种情形下的减免是基于法律对不可抗力的认定 ，旨在保护租赁方的合法权益。
免租金两个月以上的企业 ，按免租金月份数给予房产税困难减免。《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租 。
减免对象：主要针对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业 、个体工商户 。减免标准：存在不同规定。自2022年起 ，一种说法是免收3个月房租、减半收取12个月房租；另一种说法是2022年免收3个月房租 ，减半收取6个月房租 。
